第十届年会 | 城市更新的“BOT”社区模式

行业话语权——中国社商委年会论点分享

董有：北京筑福建筑科学研究院有限责任公司 董事长

亲爱的为社会美好生活的贡献者们，你们好。我1990年就参加工作了，对建筑非常有理解，同时对社区的生活也很理解。在这个理解上，我这个公司做什么呢？我们做的是城市空间开发，现在这个历史时期在大建设时代，在增量时代以后，现在来到了存量时代，过去的自行车棚有用，现在没用了，怎么去构建一个城市？对于住户来说，我们这些年不断实验，在汶川地震以后我们专注于城市更新、专注于老旧小区改造，在这个过程中我们找到了真正的价值体现在你们这。我们在树立城市更新以后，城市更新分了16项，今天由于时间关系给大家分享3项，分享我们空间再造、存量开发、产业升级。

过去我们国家是怎么重视的，过去有增量要保住存量，都是在新区、开发区，现在上海城市更新中心、广州城市更新局出了很多文件，还有研发机构，清华人居、清华文创，人民大学建立了城市更新老旧小区专业委员会。城市更新复兴了以后怎么来复兴，看到这些变化我们就应该知道怎么做，我们来到了存量时代，大家经常说你找一个房子非常难又很贵，动不动就10块钱一平米，社区应该是多少钱？通州市是3.5元到5元。城市有很多资产，这些闲置资产在谁手里？在开发商手里的只是一部分，新区社区配套已经有了，8-12%社区配套有，但是老旧小区以前百货商场没有，回龙观就是我们的一个典型案例。

北京市门头沟70个老旧小区及18个家园中心分布，有8个矿在闲置，城市中的社区商业，尤其是书店整治以后，现在几乎无人问津。在这个转型阶段我们怎么梳理，重新梳理以后这些空间是给我们准备的，那如何来应用？去年国家老旧小区城市更新已经成为全国一个系统性文件推动的政策。这里面带来存量开发，存量土地、存量房产，这些存量你能不能拿到？临时建筑物，如何满足老百姓对美好生活的需求？这些我们要跟上来。我们是做开发的，我们在城市空间再开发。

社区现在已经是泛概念了，不是说一个街道十几个小区，十几个小区一个社区，社区已经是一个大概念了。这里面关键的内容是产业不断升级，造成我们不断地要改进，但是为什么升级了？我们人均GDP一万美金以上了，一万美金以下主要是对于物质和商品的消费，一万美金以上是对精神、文化的消费时代来了。我们看北京已经达到2.4万美金了，美国6万美金，6万美金是什么？大家到美国看社区易货空间，你可以捐在这里，社区没有劳动力的人到这里上班，把这些东西洗干净再卖出去。再看右边，YMCA运动馆，美国社区有，它的篮球馆边就是围墙，每个社区都有，还有游泳馆，还有跳舞、健身馆，这是标配。那我们社区里还缺什么？一个YMCA还不够。以前是围绕商品来推销服务，以后是围绕人、围绕会员、围绕他们的需求去服务，但是他们的新需求我们能满足吗？为了这个，住建部出了完整社区的标准，且2021年到2025年要完成，2025年验收你社区里面是否有这些，如果没有，那就没有完成政府的考核指标。通州12个社区做了36个家园中心，家园中心有多大？1300平米、1万平米，这里最大的是500平米，这些区域在未来城市中会越来越大，我们需要这样的空间。

现在的社区需求，什么是刚需？什么能满足需要，围绕这个需求，我们在社区怎么开发我们的一二三四级，在精神文化上去补充补偿。老旧小区国家规定2021年到2025年都要改，而且从去年6·19从以前惠民生、促增长，还要拉消费，今年保就业，把这个任务2026年作为社区配套全部要配上，当前不光是经济活动，也是一项政治任务，我们还要看到我们是为谁？我们是真正为了百姓，为了乡亲，为了社区的痛点。刚才西安的常务理事会员单位说了，真正体现在居民的生活中这样才能长久，你到菜市场买这个东西。

我们的初心就是筑建幸福生活，我经常说我是做皮的，各位是做瓤的，我们共同服务老百姓对美好生活的追求。习大大讲城市更新既有更新也有改造，最终是满足老百姓的需求，当我们满足了老百姓的需求，我们从公益到服务就到了商业，一定回到我们的初心、回到我们的价值观，为社会创造价值，为老百姓服务，为人民服务，谢谢大家！

     中国社区商业工作委员会（全称：中国城市商业网点建设管理联合会社区商业工作委员会）是经中华人民共和国民政部正式登记注册的国家级行业组织。协会本着为政府服务、为行业服务、为会员服务的宗旨，努力搭建连接政府、行业与会员企业之间的沟通桥梁与交流平台。通过开展行业标准制定、社区商业理论研究、新业态的创新、社区商业发展基金的推动创立、行业交流、培训、考察、及为开发商提供专业指导和招商投资服务等活动，为行业的进步、企业的发展、社区居民生活购物便利及满足人民对美好生活的需求做出贡献。

      2018年起，将全面推动全国标准化社区商业中心示范工程建设。

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